各乡镇人民政府、街道办事处，县政府直属各单位：

《关于进一步促进物业服务行业健康发展的若干意见》已经县政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。

天台县人民政府办公室        

2015年5月14日

关于进一步促进物业服务行业

健康发展的若干意见

为有效破解物业管理工作难题，改善居住环境，进一步完善物业管理工作体系、优化行业发展环境、规范物业服务企业行为，促进行业管理和服务水平的提高。根据国务院、省、市、县有关物业管理法律、法规和规范性文件，结合天台实际，提出如下若干意见：

一、统一思想，提高认识，充分认识促进物业行业健康发展的重大意义

近年来我县物业管理工作得到了较快发展，已成为具有一定发展潜力的新兴产业。但我县物业行业存在的问题依然比较突出，如：物业服务费收缴难、物业服务水平提高难、业主委员会成立与运行难等等。加强物业工作，促进物业行业健康发展，有利于提高城市管理水平，改善城市人居环境；有利于维护社会稳定，推进-精神文明建设；有利于保障物业的合理使用，促进物业的保值、增值。各有关部门要充分认识加强物业管理工作的重要意义，把加强物业管理工作作为提升城市形象、发展宜居城市、维护社会稳定的一项重要工作，切实加强领导，强化措施，共同促进物业行业健康发展。

二、加强属地管理，强化相关部门协同管理职责

按照“属地管理，多方协同”的原则，推进完善“县、街道、社区”为构架的两级政府、三级管理的物业管理行政监管体制，进一步强化街道办事处、乡镇人民政府属地管理职责，充分发挥街道（乡镇）和社区的主体和基础作用，深化相关部门的指导、协调和监督职能。

（一）强化街道（乡镇）、社区属地管理职责，建立驻住宅小区联系干部制度。街道办事处、社区应明确辖区内小区管理的分管负责人及驻住宅小区联系干部，具体负责指导、协调、督促辖区内的小区成立业主大会筹备组；指导和协助业主大会召开；选举、改选、增选业主委员会；协调物业管理与社区建设之间关系；指导、督促业主委员会开展工作；指导和协助物业服务企业的选聘与解聘；负责物业服务纠纷调解；指导、监督业主委员会开展工作等。有条件的社区，可以设立物业管理中心。

（二）县物业行政主管部门，应加强对物管人员和业主委员会成员培训；健全物业管理服务投诉受理机制和企业信用档案，对服务不到位、收费不规范的物业服务企业及时督促整改；加强对首次业主大会筹备指导和监督。

（三）行政执法部门应加强执法力度。行政执法部门应严格执法，重点加强对以下各类行为的执法力度：一是违法搭建建筑物、构筑物，改变房屋外貌行为；二是侵占公用公共绿地及绿化的行为；三是乱拆房屋承重墙体、梁、柱等违法装修行为。

三、规范物业服务企业行为，提升企业自身素质

（一）对物业企业严格资质管理要求，完善相应资质等级人员配备，鼓励物业服务企业升级。

（二）成立物业协会，推进行业自律，开展行业技能培训和技能考核。

（三）制定规范化物业服务合同文本或物业服务合同内容指导性意见。由县物业行政主管部门负责制定，重点规范物业服务合同主要内容，如物业管理方案、物业收费组成、违约处置等，供业主委员会签订物业服务合同时作为指导。

（四）加强物业承接验收管理。物业服务企业承接小区管理时，应严格按物业承接验收管理规定要求办理承接验收手续，新建物业承接验收时应移交下列资料：

1.物业竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、配套设施、地下管网竣工图等竣工验收资料；

2.共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养技术资料；

3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4.业主名册和物业清单；

5.临时管理规约；

6.有关代管的物业管理的款项及其他应当移交的票据和账册；

7.物业服务用房及物业管理所必需的相关资料;

8.法律、法规规定的其他应提供材料。建设单位应在办理项目竣工验收时将上述资料向物业服务企业予以移交并签署承接验收协议，并在办理项目竣工验收备案时向县物业行政主管部门出具承接验收协议。

原有物业承接验收时应移交下列资料：

1.新建物业承接验收时应移交资料第（五）项以外的全部内容；

2.管理规约；

3.物业档案资料，包括反映物业实际情况的图纸资料和技术档案资料，有关设施设备的使用说明、运行情况记录等技术资料；

4.物业服务收费资料,公共能耗分摊办法及收支情况资料，利用物业共用部位、共用设施设备等所得收益的明细帐目和收支情况；

5.业主缴纳水电费和公用水电费的记载资料；

6.物业服务区域内共用设施设备维保协议；

7.与物业管理和物业经营相关的合同及资料;

8.物业管理需要的其他资料。

物业管理承接验收交接双方的责任：

1.承接验收时，交接双方均应严格按照物业服务合同的约定、国家和省有关规定、标准执行。验收中发现不符合规定、标准等问题时，双方协商处理解决办法，并商定时间复验；

2.因建设单位原因导致原物业服务企业未全部移交物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房等或移交资料不全的，由建设单位负最终责任；

3.原物业服务企业负责《物业管理交接验收协议》生效前的物业管理活动，新受托物业服务企业负责《物业管理交接验收协议》生效后的物业管理活动。期间发生的费用按物业服务合同的约定由各自负责；

4.承接验收后，发生的维修养护和工程质量问题，按物业服务合同约定和国家有关规定处理。

（五）严格物业服务企业退出管理。物业服务企业退出小区管理必须严格按省、市有关物业服务项目退出管理规定程序要求执行。物业服务企业不履行合同约定、不按规定程序退出及未按规定办理物业项目退出备案的，本地注册企业将记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布，并按《物业管理企业资质管理办法》(建设部令第164号)等有关的规定，可给予降低企业资质等级或取消企业资质；外地注册企业将其不良行为记录抄送其注册地物业行政主管部门，并建议其注册地物业行政主管部门按《物业管理企业资质管理办法》(建设部令第164号)等有关的规定予以处罚。

（六）提倡诚实信用、按约定提供服务，强化物业服务日常监管。充分发挥市场竞争机制和淘汰机制的作用，进一步加强物业服务企业经营服务行为的日常监管，重点监管物业服务企业是否诚实信用、依照物业服务合同的约定提供物业服务，并将其是否按合同约定履行行为纳入企业诚信记录。规范物业服务从业人员的服务行为，提高行业整体业务素质，逐步促进物业服务水平的提升。

（七）物业服务企业应当加强对进入住宅小区的车辆管理，发现有违反规定情形的，应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告公安等有关部门；公安等有关部门应当依法及时予以处理。

四、加强物业服务费收缴力度

（一）物业服务收费按照国家规定可以采取酬金制或者包干制的计费方式。酬金制计费方式，是指在预收的物业服务费中按约定比例或者约定金额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分用于物业服务合同约定的其他各项支出，结余部分归业主所有，不足部分由业主承担的计费方式。

包干制计费方式，是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，盈余归物业服务企业所有，亏损由物业服务企业承担的计费方式。

（二） 建立物业服务费收缴与物业产权过户相结合机制。业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人。物业产权交易时，买卖双方当事人应当对物业服务费的结算有明确约定，并在办理房屋产权过户提交资料时，出具过户前的《物业服务费用结算清单》。未实施物业管理的住宅办理产权过户提交资料时，应提交业主委员会或社区居委会出具的相应证明。

（三）建立业主缴纳物业服务费信用制度。业主若是机关、事业单位的工作人员、党员、干部的，对无故拖欠物业费2年以上的，根据《天台县正风肃纪专项行动实施方案》（天县委办〔2013〕43号）规定将其无正当理由逾期不交纳物业服务费的行为抄告其所在单位、县纪委、县组织部门，作为个人不诚信行为记录。

（四）试点物业服务费、水费、电费实行“一卡缴费”。“一卡缴费”在业主自愿基础上，由业主委托商业银行将物业服务费收取、水费、电费统一在一张信用卡按月自动缴费。物业企业变动，由物业企业和业主委员会凭新的物业服务合同、业主委员会备案证明到商业银行办理新的托收手续。业主变动的，新的业主可以凭权属证书、原信用卡办理新缴费信用卡。可以先在新交付小区实行，逐步向旧小区推广。

五、充分发挥业主自治作用，推进业主委员会工作

（一）首次业主大会会议的筹备经费交存方式。建设单位承担首次业主大会会议的筹备经费，物业项目竣工验收时由建设单位依据《天台县关于加强物业管理促进物业服务行业健康发展的若干意见》（天政发〔2012〕156号）规定标准一次性将首次业主大会会议的筹备经费向物业所在社区交存，并由社区出具首次业主大会会议的筹备经费已交存证明。

（二）完善业主委员会组织。业主委员会由委员和候补委员组成。业主委员会主任、副主任由业主委员会从委员中推举产生。业主委员会委员、候补委员按照预定名额和候选人得票顺序当选。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。任期内业主委员会委员职务终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票多少依次递补，在本物业管理区域内公告，并向县物业主管部门备案。

（三）鼓励业主委员会聘请执行秘书。有条件的住宅小区业主委员会可以聘请执行秘书，实行薪酬制，具体负责处理业主委员会日常事务。执行秘书的工作职责由业主大会议事规则规定。

（四）鼓励开展业主委员会委员津贴制。开展业主委员会委员津贴制和执行秘书薪酬制的，资金来源可以列入物业服务费内容，按照一定的比例提取，专款专用。业主委员会委员津贴、执行秘书薪酬标准及资金来源方式由业主大会决定。候补委员不领取津贴。

（五）业主委员会应当做好沟通和监督工作。业主委员会应当开通沟通渠道，及时了解业主对物业管理的意见和建议，并将业主提出的意见和建议及时告知物业服务企业。应当加强物业服务合同管理，监督物业服务企业依照物业服务合同的约定履行物业服务职责。

（六）及时做好业主委员会换届选举工作。业主委员会任期届满前六个月，业主委员会应当组织换届选举，并报告县物业主管部门和物业所在地街道办事处、社区。换届选举应当在任期届满前三个月完成。在任期届满前三个月尚未完成换届选举的，物业所在地街道办事处应当组织或者监督业主委员会组织换届选举，并在上届业主委员会任期届满前选举产生新一届业主委员会。

业主委员会解散或集体辞职的，业主委员会委员、候补委员应当做好有关财物清算和资料清理工作，并在宣布解散或集体辞职后三个工作日内移交给物业所在地街道办事处（或乡镇人民政府）代为管理。

（七）业主应当遵守临时管理规约和管理规约。管理规约应当对下列主要事项作出规定：（1）物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则；（2）专项维修资金的筹集、管理和使用；（3）业主合理使用物业专有部分的权利和义务；（4）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；（5）业主分担物业管理区域各类费用的方式；（6）业主应尽的其他义务和禁止性不文明行为；（7）违反管理规约应当承担的责任。

管理规约正本由业主委员会保管，并于通过后三日内，将副本在本物业管理区域内公示，并在十五日内抄送全体业主。

六、规范住宅物业保修行为，切实做好住宅物业保修金使用管理

（一）物业保修工作建设单位可以自行负责保修，也可委托物业服务企业负责保修。但有下列情况之一的，建设单位应当委托物业服务企业实施保修。

1.建设单位在我县首次开发的；

2.开发项目为外地企业或外地自然人来天台开发的；

3.由多家建设单位共同开发建设的项目；

4.原建设项目有业主集体投诉房屋质量问题且怠于履行保修，经查确凿的。

（二）建立和完善保修协议签订制度。建设单位委托物业服务企业负责保修的，应当在物业交付前与物业服务企业签订物业保修协议(建设单位自行保修)或委托保修协议，明确权利与义务以及保修范围、内容、费用支付方式等。在办理项目竣工验收备案时向县物业主管部门出具物业保修协议或委托保修协议。若原建设单位因歇业、破产或出现其他情形，无法履行保修责任的，协议书可由业主委员会代签。未签订协议的原则上不能动用保修金。

（三）业主有下列行为之一，造成住宅物业质量问题，应当由业主依法承担相应维修责任：

1.擅自改动房屋结构、设备位置。

2.擅自在屋面上搭建建筑物、构筑物以及明显增加荷载的。

3.在外墙上凿洞、安装防护栏（防盗罩）造成墙体渗水的。

4.因其他使用不当或者不当装修造成物业损坏的。

（四）物业保修期限内出现质量问题的，建设单位接到物业服务企业、业主委员会或者相关业主的维修报告后，应当在24小时内派人到现场核查情况，情况属实、属于保修范围的，应当在72小时内予以修复。出现重大维修或者需较长时间修理的,应当告知相关业主；修复工程可能影响多数业主正常生活的，应当在物业管理区域内进行公告。

（五）在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，可以启动使用保修金：

1.物业交付后，业主发现房屋建筑工程存在质量问题的。

2.物业小区未按批准的规划设计方案建设配套设施或者有关设施不配套的。

前款所指不履行保修责任，是指建设单位接到物业服务企业或者业主委员会保修通知书5日后，不履行物业保修责任。

（六）建设单位对承担保修责任有异议的，应当自收到物业服务企业或者业主委员会保修通知书后5日内，向保修金管理机构提供不属于保修责任范围的相关材料及依据；逾期不提供的，视为同意承担保修责任。

（七）启动使用保修金，按照以下程序办理。

1.物业服务企业向业主委员会报告（业主委员会未成立的，经社区委员会备案后，直接向保修金管理机构申请）。

2.业主委员会受理后，经核实后，持下列材料向保修金管理机构提出申请：

①保修通知书;

②涉及房屋结构安全的应由专业机构出具的工程质量鉴定报告；

③保修金使用方案；

④工程预算书。

3.保修金管理机构在受理申请之日起5个工作日内予以核实：符合规定的，予以核准，并通知动用保修金。按照核准使用额度的50%划转至物业服务企业或者业主委员会；不符合规定的，出具不予列支通知书。

4.物业服务企业开具统一收据收取保修金。

5.工程竣工经相关业主、业主委员会成员（必要时委托专门机构）验收合格后，物业服务企业或者业主委员会应当将工程决算在物业管理区域内公示7日。

6.物业服务企业或者业主委员会持工程决算单、维修费用票据、工程竣工验收单等材料向保修金管理机构办理保修金使用决算，拨付维修费用的余额；经决算划转垫支资金有结余的，应当在5日内返还保修金专户。

7.每次保修金动用后，应在5个工作日内将动用数额、保修主要内容以书面形式告知开发建设单位。

七、探索物业小区停车收费机制

探索规范小区停车管理模式、小区停车收费机制，同时应加强对小区内破坏消防设施、占用消防通道、乱停车等违法违规行为的处置和管控。

八、营造良好工作氛围

各新闻媒体要正确把握舆论导向，配合物业主管部门做好物业管理政策法规等宣传工作，客观、公正地报道物业服务方面的信息，营造物业行业健康发展的良好氛围。